La fiducia explicada: por qué comprar sobre planos en Colombia es más seguro de lo que parece

Comprar un apartamento que todavía no existe suena como lo más riesgoso que puede hacer un comprador remoto. En Colombia es estructuralmente más seguro de lo que la mayoría espera, y la razón es una figura legal: la fiducia mercantil.

Qué es realmente una fiducia

Una fiduciaria es una entidad financiera vigilada por la Superintendencia Financiera. En una venta sobre planos, sus cuotas se pagan a un encargo fiduciario administrado por esa entidad, no a la cuenta operativa del constructor. El constructor no puede disponer del dinero a voluntad: la fiduciaria libera recursos solo cuando se cumplen las condiciones pactadas en el contrato.

El punto de equilibrio

La primera condición es el punto de equilibrio: un porcentaje definido de unidades vendidas, la licencia de construcción expedida y el crédito constructor aprobado. Hasta que se alcance, su dinero permanece en el encargo. Si el proyecto no lo logra dentro del plazo del contrato, la fiducia devuelve su dinero, en muchas estructuras con los rendimientos generados.

La protección es contra un proyecto que nunca arranca y contra un constructor que gaste su cuota inicial en otra cosa. No es una garantía de que la obra termine a tiempo.

Qué no cubre

• Los retrasos en la entrega. Seis meses es común y el contrato suele permitirlo de forma expresa.
• La calidad de la obra: eso es obligación del constructor y de su acta de entrega.
• Diferencias de área de pocos puntos porcentuales, que la mayoría de contratos permite con ajuste de precio.
• Pagos hechos por fuera del encargo. Si alguien le pide girar a una cuenta personal o corporativa, deténgase.

Qué verificar antes de firmar

Pida el nombre de la fiduciaria y confirme que está vigilada. Lea el encargo fiduciario: condiciones de punto de equilibrio y plazo. Confirme que la cuenta a la que paga es del encargo y no del constructor. Y lea el historial de entregas de sus últimos tres proyectos: la fiducia protege su capital, pero solo el historial predice su fecha.