Cómo compra realmente un extranjero una propiedad en Colombia.
Cada paso, cuánto cuesta, cuánto tarda y qué puede salir mal.
Paso 01
Descubrir
Tiempo
1 a 2 semanas.
Costo
Sin costo.
Qué firmas
Nada.
Nos dices el presupuesto, el propósito y la fecha en que necesitas el dinero trabajando. Preseleccionamos tres a cinco propiedades que encajan, y te decimos cuáles no compraríamos nosotros.
Un extranjero puede ser propietario en Colombia en las mismas condiciones que un colombiano. No se exige residencia, ni inversión mínima, ni hay restricción sobre inmuebles urbanos. Los predios en zona costera o de frontera pueden tener límites, y te lo advertimos antes de seguir.
Qué puede salir mal
La mayoría de las malas compras se deciden aquí, no en la notaría. Comprar una unidad porque se ve bien en fotos, en una zona que nunca has visto de noche, con un supuesto de arriendo copiado del folleto del constructor. Si una proyección no tiene comparables detrás, es publicidad.
Paso 02
Verificar
Tiempo
5 a 10 días hábiles.
Costo
Incluido en nuestro servicio. Un abogado independiente cuesta entre COP 1,5 y 4 millones.
Qué firmas
Nada. Recibes un informe escrito.
El estudio de títulos revisa el certificado de tradición y libertad —la historia completa del inmueble— y busca hipotecas, gravámenes, embargos, sucesiones y deudas de impuesto predial o administración. En proyectos sobre planos revisamos además la licencia del constructor, el permiso de construcción, las entregas anteriores y la fiducia que recibirá tu dinero.
Los abogados que hacen el estudio no reciben pago del constructor. Si la propiedad no pasa, te enteras antes de comprometer nada.
Qué puede salir mal
En Colombia la deuda viaja con el inmueble, no con el vendedor. Administración en mora, predial atrasado y ampliaciones sin registrar quedan a tu nombre en la escritura. Un aviso impecable con un certificado de tradición de doce páginas es una alerta, no un detalle.
Paso 03
Reservar
Tiempo
La misma semana en que decides.
Costo
Normalmente 1 a 3 por ciento del valor de la unidad.
Qué firmas
Contrato de reserva con el constructor o vendedor.
La reserva saca la unidad del mercado a un precio acordado mientras se prepara la documentación. Lee la cláusula de devolución antes de transferir: qué es reembolsable, bajo qué condiciones y en cuántos días.
Negociamos que la reserva sea reembolsable si el estudio de títulos falla. Eso no es automático ni es estándar.
Qué puede salir mal
Firmar la reserva antes de terminar el estudio de títulos. Si después aparece un problema, un depósito no reembolsable convierte un asunto legal en una pérdida. Nunca transfieras una reserva a una cuenta personal: va a la empresa o a la fiducia, nunca a una persona.
Paso 04
Ingresar los fondos
Tiempo
2 a 4 semanas.
Costo
Transferencia bancaria y spread cambiario, más gastos de registro. La entrada de divisas no paga impuesto.
Qué firmas
Declaración de inversión extranjera (Formulario 4, Banco de la República).
El dinero debe entrar por un intermediario del mercado cambiario y declararse como inversión extranjera ante el Banco de la República. Es el paso administrativo más importante de todo el proceso.
Esa declaración es la que te da después el derecho legal a repatriar el producto de la venta y las rentas a la tasa oficial. Se hace en el momento en que llegan los fondos.
Qué puede salir mal
Ingresar el dinero de manera informal, por la cuenta de un conocido o sin declararlo. La propiedad sigue siendo tuya, pero puede que no puedas sacar el capital legalmente, y alguien te cobrará caro por prometer arreglarlo de forma retroactiva. A veces no se puede.
Paso 05
Escriturar
Tiempo
2 a 6 semanas en propiedad lista. Sobre planos, en la entrega.
Costo
Notaría alrededor de 0,3 por ciento, registro cerca de 1,67 por ciento, más beneficencia en algunos departamentos. Comprador y vendedor suelen dividir la notaría.
Qué firmas
Promesa de compraventa, luego escritura pública y registro.
La promesa fija precio, fechas y sanciones. La escritura se firma ante notario y solo surte efecto cuando se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y sale un nuevo certificado de tradición a tu nombre.
No necesitas estar en Colombia. Un poder firmado en un consulado colombiano o apostillado en el exterior permite que alguien firme por ti.
Qué puede salir mal
Creer que la firma en la notaría es la meta. Hasta que el registro salga a tu nombre no eres el propietario inscrito. Y otro riesgo: un poder redactado demasiado amplio. Limítalo a esta operación, a este inmueble y con fecha de vencimiento.
Paso 06
Administrar
Tiempo
Permanente. La primera declaración de renta, el año siguiente a la compra.
Costo
Administración de 8 a 15 por ciento del canon en larga estadía, 18 a 25 por ciento en corta. Predial de 0,4 a 1,2 por ciento del avalúo al año.
Qué firmas
Mandato de administración. Declaraciones anuales.
Alguien tiene que tener las llaves, hacer seguimiento al arrendatario, pagar la administración, presentar la declaración y mover el dinero. Si no estás en el país, eso se paga, lo hayas presupuestado o no.
La renta generada en Colombia tributa en Colombia. Con la inversión extranjera registrada, el neto puede remitirse al exterior de forma legal.
Qué puede salir mal
Las restricciones al alquiler de corta estadía. Muchos reglamentos de propiedad horizontal prohíben estadías menores a 30 días, sin importar lo que insinúe la sala de ventas, y el control se ha endurecido. Si tu rentabilidad depende del alquiler por noches, el reglamento debe permitirlo por escrito antes de reservar.
Preguntas que nos hacen
No. Los extranjeros compran en Colombia en igualdad de condiciones legales con los nacionales. Necesitas pasaporte y un identificador tributario colombiano (NIT/RUT), que gestionamos nosotros. Comprar no otorga residencia por sí mismo, aunque una inversión que cumpla el umbral puede sustentar una visa de inversionista: ese es un trámite aparte.
Sí, con un poder. Lo firmas en un consulado colombiano en tu país, o lo firmas localmente y lo haces apostillar y traducir por traductor oficial. Tu apoderado firma la promesa y la escritura. Recomendamos limitar el poder al inmueble específico y ponerle fecha de vencimiento.
Por el mismo canal registrado por el que entró tu inversión. Como la compra se declaró como inversión extranjera ante el Banco de la República, las rentas y el producto de una venta futura pueden convertirse y remitirse al exterior a la tasa oficial, después de impuestos y retenciones. Si la inversión original nunca se registró, el problema aparece justo aquí.
En la compra: registro cerca de 1,67 por ciento y notaría alrededor de 0,3 por ciento. Cada año: predial de aproximadamente 0,4 a 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio y estrato. Sobre la renta: impuesto de renta colombiano, con retención en la fuente para no residentes. En la venta: ganancia ocasional, hoy 15 por ciento sobre la utilidad, con costo fiscal ajustado. También puedes deber impuestos en tu país: revisa tu tratado.
Una fiducia es un patrimonio administrado por una sociedad fiduciaria vigilada. En un proyecto bien estructurado, tus pagos entran a la fiducia y no directamente al constructor. La fiducia libera recursos contra hitos de obra y, si el proyecto no alcanza el punto de equilibrio, devuelve el dinero a los compradores. Antes de pagar, confirma qué fiduciaria administra el encargo y que las instrucciones de pago señalen esa cuenta. Un proyecto sin fiducia no es automáticamente un fraude, pero pone tu dinero en el balance del constructor.
Depende de lo que firmaste y de dónde estuvo tu dinero. Con fiducia y un proyecto que nunca alcanzó el punto de equilibrio, los fondos se devuelven. Con retrasos después del inicio de obra manda la promesa: una bien redactada fija fecha de entrega, plazo de gracia y sanción. Más allá de eso queda el litigio, que en Colombia es lento. Por eso el historial de proyectos entregados pesa más que los renders, y por eso te avisamos cuando un constructor tiene poca trayectoria.
El precio de los proyectos que representamos se mueve con la etapa de construcción, la disponibilidad de unidades y las ventanas de lanzamiento. Cotizamos la cifra vigente de forma directa para que nunca trabajes con un número que ya quedó desactualizado.
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